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フラット50は借りてはいけない!

2009年より住宅金融支援機構が「フラット50」という商品を出しました。これは文字通り、50年間の固定金利で、50年かけて返済する住宅ローンのことです。フラット35の派生商品ですね。

毎月の支払いが安いので楽に返済していける・・・と考える人もいるかもしれませんが、実は二重の意味で間違いです。まずフラット50はフラット35に比べて、0.5〜1%も金利が高く設定されています。またローンというのは、返済期間が延びるほど金利負担が多くなり、支払いの総額は増えてしまうのです。

日経マネー(10年2月号)によると、3000万円のローンのトータル返済額は、フラット50はフラット35に比べて2000万円近くも多いという、衝撃的な試算が出されています(下表)。毎月の返済額は少なくても、金利が高いことと返済期間の長さで、トータルでの支払いは莫大に膨れあがるのです。

  金利 返済額/月 返済総額
フラット50 3.75% 110789円 6647万円
フラット35 2.82% 112462円 4723万円
固定20年 3.15% 168640円 4047万円

そもそも50年もかけて借金を返済するというのは、相当いびつなものです。通常、住宅を購入する人は30代や40代の世帯主ですが、この人達の50年後というのは、既に男性の平均余命を越えてしまいます。つまり多くの場合、ローンの返済を子供の世代にまで引き継ぐことになってしまいます。

しかも、一般的な日本の住宅というのは、50年も持つという前提では作られていません。50年後までには、最低でも大幅なリフォーム、場合によっては全面的な立て替えが必要になるはずです。フラット50の返済は、既に原形を留めていない家の借金を、子供の代に引き継いで払い続けねばならないのです。2030年代以降、フラット35のローン返済が不能になって、自己破産に陥る人が多発する可能性が高いです。

借り手にはサブプライムローンよりも劣悪

フラット50は、アメリカの「サブプライムローン」と同じように、住宅ローンを債券化する仕組みが取られています。住宅ローンを設定する金融機関は、住宅金融支援機構や投資家にリスクを肩代わりさせるので、貸し倒れを気にせず販売推進が出来るような仕組みになっています。

しかし借り手(住宅購入者)からみれば、フラット50はサブプライムローンよりもはるかに見劣りする、最低最悪の金融商品です。サブプライムローンは「ノンリコース型ローン」というもので、借り手が金利負担で返済できなくなっても、家を手放せば借金はチャラになるという仕組みです。ところが日本の住宅ローンは、家を売り払ってもチャラにはならず、元本に足りない分は、借り手が最後まで払い続けねばならないのです。

日本では住宅ローンで自己破産する人は沢山いますが、アメリカのサブプライムローンでは、それ自体で破産する人は生まれないのです。

この点から見ても、フラット50は金融機関には有利でも、借り手にとっては劣悪なローンなのです。上記の日経マネーでFPなど専門家アンケートで、フラット50は最もダメな金融商品に選ばれています(しかも20人中15人が最低評価!)。住宅ローン破産者になりたくなければ、フラット50は利用すべきではありません。

 

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