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不動産投資はメリットよりリスクが大きい?

近年「サラリーマン大家」なる言葉が流行しています。これは、サラリーマンとして働く傍ら、不動産投資も行うことで、ダブルインカムを得るライフスタイルのことです。

大家としてマンションやアパートを購入し、それを他人に貸し出すことで、家賃収入を得る訳です。不動産の購入なら、銀行からローンを借りることが出来るので、自己資金が少なくても始められる点がメリットです。

■期待利回り;物件次第
■手軽さ;決して不労所得ではない!
■流動性;極めて低い
■リスク;保険で賄えないリスクも・・・
■最低投資額;数百万円〜
■コスト;管理まで行えば下げれる
■税金;事業所得で総合課税

但し、ローンを組めるメリットは、投資家が多大なリスクを負うことの裏返しでもあります。確かに地震や火災に対しては、保険加入でリスクヘッジすることが可能です。

しかし、マンションやアパートで殺人事件や自殺者が出たりすると、家賃は大暴落します(借り手は現れなくなる)。そこまで行かなくとも、例えば近隣にヤ○ザや怪しい宗教団体が引っ越してくるだけでも、その物件の価値は下がり、相当に家賃を値引きせねば、借り手が見つからない可能性が出てきます。このような不測のリスクに対する保険は存在しません。長期間に渡って空室が出れば、大家はローンの支払いが不可能になり、自己破産する危険性すらあるのです。

他にも、不動産は流動性が低いと言う問題があります。売り払いたいと思っても、すぐに売却先が見つかるとは限りません。また、入居者同士がトラブルを起こして、大家が余計なとばっちりを喰らう可能性も否定できません。

現物の不動産投資には、数え切れないほどの多大なリスクが存在し、俗に言われるような「不労所得」とはほど遠いケースが現実には多いのです。

 

損益通算で節税することが、唯一にして最強のメリット

しかし、現物の不動産投資には、他の金融商品には存在しない、究極のメリットが存在します。それは税金のことで、不動産所得は「事業所得として総合課税」されるという点です。不動産事業での損益は、サラリーマンの給与所得と合算(損益通算)して、所得税・住民税が決められるのです。

この制度を上手に活用すれば、毎年支払う税金を大幅に減らすことも可能なのです。具体的には、不動産からのキャッシュフローはプラスだが、諸経費を引いた帳簿上の損益はマイナスという状況を作り出す、つまり不動産事業は赤字にします。すると、その赤字はサラリーマンの給与所得と損益通算を行うことが出来るので、年間トータルの所得が減らせる⇒節税できるという仕組みです。

不動産事業には、物件管理以外の面でも様々な経費を算入できること(自宅の家賃の一部をを事務所費として計上する等)、そして帳簿上だけの経費である「減価償却費」が計上できるため、利益は出ていても帳簿上は赤字という状況が作れるのです。節税スキームの解説は非常に長くなるので、詳しくは不動産投資の専門書籍を読んで下さい。

要は、不動産投資自体は様々な問題点があり、決して割の良い投資ではありませんが、節税できる事を加味すれば、恐ろしく有利な投資対象となるのです(特に給与所得が多い人ほど)。そのため、上級者になれば上手に節税できますが、初心者にはかなり敷居の高い技術だといえます。単純に、不動産から毎月安定的な収益が欲しいというだけなら、REITに投資する方が圧倒的に有利です。

 

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