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不動産投資とREITとの比較

当サイトでは、現物の不動産投資REIT(不動産上場投信)について、分析したページを設けています。ここでは、より分かり易いように、両者の比較表を作ってみます。長所として特に大きいものは赤、逆に大きな欠点を青で表記しています。

比較項目 現物不動産 REIT
投資対象 アパートやマンション(の一部) マンション、オフィスビル、ホテル、商業施設、など様々
期待利回り マイナスから10%超まで
投資家の「腕」による
概ね4〜8%程度
ある程度限界がある
金利上昇リスク 固定金利で借りればリスクは無いが・・・ REITによる。多額の借り入れを行っている所も少なくない
その他リスク 入居者のトラブル、近隣からの不慮の被害、など様々 親会社が利益相反を行っている可能性も・・・
リスクヘッジ 難しい。物件の分散には多額の資金が必要 数多くの物件に分散投資されている
自由な売買 市場が閉鎖的。売りたい時に売れない可能性が高い 株式市場でいつでも売却可能
最低投資額 安い物件でも数百万円〜 10万円程度〜
(投信なら1万円程度〜)
交渉力 不動産屋、銀行、入居者との交渉力が必要。怠れば利回りが下がることに・・・ 不要
維持管理 必要。委託すればコスト増 不要(コスト込み)
節税 上手に投資・管理すれば大幅な節税も可能 不可

基本的に、REITは管理や手続きなど煩わしい事が一切不要なので、不動産の事を何も知らない初心者でも、安心して投資できます。少額から投資できますし、いつでも売却できる点も大きなメリットです。

REITで唯一気を付けたい点は、親会社との利益相反問題です。REITは、親会社である大手不動産メーカーが「利益率が悪くなった物件を処理する為に利用している」と言われるケースもあります。より慎重を期すなら、インターネットで評判などを詳しく調べてみると良いでしょう。REITは株式市場に上場しているので、証券会社から個人投資家まで、様々な人達が調査しており、怪しい物件の情報を得る事も可能です。

一方で、調べようと思っても中々情報が得られないのが、現物の不動産投資です。不動産情報というのは、地域の不動産屋が独占しており、情報公開に極めて疎い業界です。問題のある物件を偽り、初心者を騙そうとする悪徳業者も少なからず存在します。

また、投資に必要な資金が莫大なので、よほどお金持ちな人を除けば、銀行から借り入れをしなければ投資できません。なるべく低い金利、それも固定金利で借りなければ、近い将来訪れるであろう金利上昇局面で、自己破産に陥る危険もあります。他にも、隣近所にヤ○ザが引っ越してきたり、物件で自殺者が出たりなど、保険では賄えないリスクなども考えられます。

結局、現物不動産のメリットというのは、節税が可能な点だけと言っても、過言ではありません。REITと比較して数々のデメリットがあることを考慮しても、節税はそれ以上に大きなメリットとなる人が居るのも事実です。

 

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