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REIT(不動産上場投信)のメリットとリスク

REITは別名「不動産上場投信」といい、投資信託が株式市場に上場したものです。証券コードも付いており、ザラ場中に指値での売買も可能です。ETFと同じですね。

REITが株式ETFと違う点は、投資対象がオフィスビルや商業施設など「不動産物件」であることです。数多くの不動産物件に分散投資し、そこから得られた賃料収入を原資に、投資家へ分配金(配当)を出して還元するという仕組みです。

■期待利回り;4〜8%程度
■手軽さ;株式と同様に売買可能
■流動性;株式と同様
■リスク;金利上昇など
■最低投資額;10万円程度〜
■コスト;運営管理費(控除済み)
■税金;株式と同じ申告分離課税

REITの銘柄によりますが、安いものなら10万円以下で購入できます。また、複数のREITをパッケージ化した投資信託やETFもありますので、これらなら1万円程度でも投資可能です。つまり個人投資家でも、少額から多数の不動産に分散投資できることになります。これは、現物の不動産投資には無い、大きなメリットです。

しかも証券取引所に上場している為、いつでも即時売却できる流動性の高さも魅力です。現物の不動産は、いざ売却しようとしても中々買い手が見つからず、処分に時間が掛かることもしばしばですから、この点もREITのメリットの1つでしょう。

 

金利上昇が最大のリスク

一方で、REIT特有のリスクもあります。REITは法律上、物件から上がった収益の90%以上を分配金に回すことで、利益に法人税が掛からなくなります。故にほとんどのREITで、収益を全て投資家に分配しており、内部留保というものは基本的に存在しません。

そのため、REITが新たに物件を取得する為には、増資を行うか、銀行からの借り入れを行うか、必ずどちらかになります。銀行からの借入比率が高いREITでは、金利が上昇すれば借入の負担が重くなるという問題を抱えているのです。

現在の日本は、金利は極めて低いですから、現状ではさほど問題ありません。しかし、国の借金は膨らむ一方で、このままでは近い将来、財政危機が起きることは間違いありません。すると、長期金利が急騰し、それに連れて市中金利も暴騰しますから、REITの借入金利も当然上昇します。

また、財政破綻を避ける為には、インフレターゲットにより計画的にインフレを起こして、借金の負担を軽減していくしか方法はありません。この場合も、インフレによって金利は上昇しますから、やはりREITの負担は増えていきます。

つまり、どう転んでも日本の金利は、近い将来必ず上昇していくはずなので、REITにとっては逆風となることが予想されます。

 

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